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富力地产以价换量销售难达标 千亿债务压顶酒店亏损翻倍

  来源:全球财说

  作者:林洛栩

  出品:全球财说

  近日,港股上市公司富力地产(02777. HK)发布2019年业绩报告。

  销售未达预期 以价换量毛利率下滑

  首先,我们先来看看富力地产的基本业绩情况。2019年全年,营业收入908.14亿元,同比增长18.16%;净利润100.9亿元,同比增长15.64%。

  全年销售额为1381.9亿元,同比增长5.14%。然而这个表面增长的背后,却是未完成年初定下的既定目标。

  2019年初,富力地产定下了1600亿元销售目标,以微增5%的销售业绩来计算,完成度仅为86.4%。

  不过,富力地产过于“自信”将目标定高已不是第一次,2014年、2015年富力地产就发生过因销售目标过大而不得不将目标减少的情况。

  同时,销售额增速严重放缓是不争的事实。2018年初,富力地产定下全年销售额1300亿元的目标,后以1310.6亿元惊险过关,销售额同比增长60.15%。再往前推,2017年富力地产实现销售额818.6亿元,同比增长34.51%。

  相较于2017年、2018年的增速,2019年富力地产销售额增长率仅为5.14%,增速放缓十分明显。

  要知道,2018年3月19日,富力地产曾提出3000亿元销售目标的三年计划,意图从2017年协议销售额818亿元上升至2020年的3000亿元,3年复合增长率达54%。

  当时,富力地产的自信源于超过6170亿元的可售货值支撑的扩张筹码,也可能源于收购万达酒店所带来的“底气”。

  现在2020年实现3000亿元销售额的计划已成泡影,这次富力地产为自己定下的目标是1520亿元,高于2019年实际销售额。但是受疫情影响,能否如愿,尚不得知。

  2020年一季度,富力地产总权益合约销售金额约人民币248.1亿元,销售面积达约215.16万平方米,同比上升3%、11%,完成年度销售计划的16.32%。

  销售面积增长速度远高于销售金额,在房地产企业合同销售金额降幅普遍在30%左右的情况下,或存在“以价换量”的情况。

  2020年2月15日至4月15日,富力地产所售所有全业态的房源都会实现在线购房。只要购房者在平台“富力好房”中缴纳3000元的定金并且签署《商品房网上认购书》,就可享受诸多福利。3月20日起,富力集团活动升级,除原享有的六项权益,还可享受“锁房升级权益”与“成交转化权益”两大重磅“升级礼”。

图片来源:富力地产官网

  具体而言,只要线上缴纳3000元认购定金,客户均可获得锁房升级权益。并且还包括自购房产认购金转为房款,并额外再减2万元;推荐他人购买退回认购金,获得推荐奖励并叠加1%佣金等。

  值得注意的是,2019年富力地产的平均售价就已经出现下滑。财报显示,协议销售的平均售价为11000元/平方米,同比下滑15%;整体平均售价9610元/平方米,同比下滑12%

  受此影响,富力地产当期毛利率为32.8%,同比下降3.6个百分点。其中,来自物业销售的毛利率为34.9%,同比下降5.4个百分点。

  克而瑞数据显示,2019年1-12月中国房地产企业销售榜富力地产权益销售金额达到1381.5亿元,位列行业TOP15。

  年内到期负债超620亿 资金链紧绷

  对于富力地产,还有另一个沉重的话题,便是负债。

  截至2019年年末,富力地产总资产4273.26亿元,总负债3475.27亿元,资产负债率81.33%,净负债率高达198.9%,远超行业均值。

  2019年7月,李思廉起草的一份文件显示,公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且原则上暂停拿地工作。

  在融资收紧时求平稳,恒大万科等也均采取了保守策略。

  2019年,富力地产在32个城市新增土地储备38宗,均集中在上半年,金额为244亿元。截至报告期末,富力地产土地储备为权益建筑面积约7060.5万平方米,其中权益可售面积为5785.8万平方米。

  为实现销售目标,2020年富力地产将销售超230个项目,可售货值为2700亿元。

  受拿地保守政策影响,年末净负债率较年中的219.3%下降明显。

  即便富力地产极力宣称净负债率已经降至200%以内,2020年年内再降15%,3年左右降至150%以内;看上去对于降负债率去杠杆颇有信心,但负债压顶并不是嘴硬就可以解决的。

  来看看富力地产的负债结构,有息负债高达1971.4亿元,以流动负债为主。

  2019年年末,富力地产的短期借款622.7亿元,预提费用及其他应付款为839.06亿元,长期借款1348.71亿元。

  资产端方面,流动资产中现金及现金等价物仅为229.04亿元,受限制现金为155.32亿元。

  由此可以看出,富力地产所持有资金,已不能覆盖一年内到期的超620亿元债务,同时2020年第二季度还将派息45亿元,资金链十分紧绷,销售回款亦更为重要。

  同时,富力地产的经营现金流自2012年起持续8年为负,且逐年扩大。2019年经营现金流量为-241.45亿元 ,同比减少180.20%。

  4月3日,穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。

  穆迪方面表示,对富力企业家族评级下调,反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

  穆迪预计,富力的债务杠杆率在未来12-18个月将保持在44%-46%的较低水平,与同评级同行相比表现较弱,降低了该公司的财务灵活性。

  标普此前发布报告称,截至2020年6月底,富力地产将有251亿元债务到期,另外还有逾90亿元可回售债券可执行回售。

  发债、借贷、展期、增发不停歇

  借钱、买地、卖楼、还款、再借钱,这就是房地产企业的运营逻辑,但能否运行完美,每一个环节都至关重要。

  虽然富力地产称仍有未使用银行授信约1200亿元,但是该额度为非承诺性银行授信额度,迫于偿债压力,其仍不断发债、融资,并首次进行股份增发。

  财报显示,2019年富力地产融资成本为56亿元,同比上升7.43%;平均利息为6.60%,较上年5.74%上升0.9个百分点。利息支出由上年的94.50亿元涨至137.31亿元,主要源于银行借款、境内债券、优先票据等利息收入激增。

  财报显示,2019年富力地产共发行27亿美元的离岸债券及国内发行及续期244亿元公司债券。

  Wind数据显示,其中发行4次短期融资债券,共计48亿元,利率均值为5.11%;发行2次公司债,规模分别为4亿元、15.8亿元,票面利率分别为6.48%、5.60%。

  值得注意的是,2019年,富力地产累计处理的245.5亿元国内债券中,偿还的只有14.3亿元,另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间。

  2019年底,富力完成增发H股,完成配售2.73亿股,共募集资金37.35亿元,主要用来偿还海外债务,这笔增发获得资金明确不会用来偿还住宅开发借款。

  2020年1月17日,富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期融资债券。

  2月27日,富力发行为期4年的4亿美元优先票据,票面利率为8.625%,拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项。

  3月25日,据上交所消息,富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过,该债券拟发行金额40亿元。

  4月8日,据深交所披露显示,富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券状态更新为“已反馈”,拟发行金额为100亿元,首期发行50亿元,全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

  酒店业务连续7年亏损 亏损额翻倍

  富力地产负债连年攀升,究竟是何原因?

  其他不说,有一项不得不提的便是2017年的“世纪大交易”,以199亿元收购万达旗下77家酒店资产。

  虽然该笔交易在2017年增厚了富力地产的业绩,但却也埋下隐患。

  财报显示,2019年富力地产酒店营运业务实现营业收入70.22亿元,净亏损10.08亿元。

  需要关注的是,不单单是酒店业务的连续亏损,而是2019年该业务出现下滑。其中,酒店营运业务营业收入较上年的70.28亿元微降,而净亏损则较上年的4.59亿元扩大119.62%。

  资料显示,2013年-2017年,富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

  至此,富力地产的酒店业务已经连续7年处于亏损状态。

  在2019年业绩发布会上,针对富力地产是否考虑变卖酒店资产的相关问题上,李思廉表示,酒店对公司压力不大,但基于疫情影响,旅游行业停摆,无法提供好的消息,预计酒店业务全年经营净利润或只有年初预测的50%。

  截至2019年年末,富力地产拥有90间运营中酒店、42间在建及规划中酒店,合计拥有132间酒店。

  2017年的决定是对是错,在大多数人眼中都是“好大喜功”,甚至被认做是决策性失败。在富力地产经年发展中,这样关键节点的判断失误已不是第一次,这也正是富力被后起之秀接连赶超的原因。

  当然这些都是后话,可以下次再讲。还有一点是,富力地产总裁张力之子张量的实地集团于3月底传出赴港上市的消息,《全球财说》将持续关注。

 

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